Директор "РДР-Групп": снимите затраты с застройщиков, и жилье подешевеет

YAKUTIA.INFO. Как мы ранее сообщали, в Якутске возникла проблема с нехваткой жилья для расселения из ветхого и аварийного жилья. Одним из объектов, куда вкладывались средства на эти цели, стал 203-й микрорайон. Однако, как ранее сообщал на пресс-конференции глава администрации Якутска Айсен Николаев, застройщик 203-го микрорайона в лице «Республиканской инвестиционной компании» предлагает городу только 54 квартиры для расселения. Этого явно не хватает для всех переселенцев.

Возникли логичные вопросы: зачем государство поддерживает застройщиков, не способных решить жилищный вопрос для народа? И почему жилье в новом микрорайоне продается не по 45 тысячи реблей, как это поняли изначально некоторые (ссылка), а по 60-70 тысяч? Таким образом, могло сложиться мнение, что целью освоения 203-го микрорайона была не помощь народу, а поддержка застройщика и его коммерческих интересов.

Кроме того, судя по озвучиваемым сегодня ценам на недвижимость в 203-м микрорайоне, жилье у нас из года в год дорожает как на дрожжах. Таким образом, что делать с безостановочным ростом цен на жилье?  

Ответы на перечисленные вопросы нам предоставила директор ОАО «РДР-групп» (компания, ответственная за освоение 203-го микрорайона) Татьяна Антипкина.

60 ПРОЦЕНТОВ ЖИЛЬЯ В 203-М БУДЕТ ЭКОНОМ-КЛАССА

- Татьяна Сергеевна, ранее в СМИ озвучивалась информация, что в инфраструктуру 203-го микрорайона были вложены средства из бюджета республики в размере 900 миллионов рублей.  

- На сегодня республика не вкладывала и не будет вкладывать ни рубля в проведение инфраструктуры в 203-й квартал, поскольку бюджетом это не предусмотрено, - комментирует Татьяна Сергеевна. – Да, намерения были, однако денег попросту не нашли в связи с дефицитом бюджета. Поэтому на сегодня вся инфраструктура в 203-м микрорайоне – инженерные сети, подготовка участка – сделана за деньги инвесторов, а также дольщиков, которые покупают квартиры в 203-м квартале.

Второй момент. Вы пишете о том, что проект был направлен на строительство дешевого жилья. У нас есть договоры аренды, в которых четко прописано, что мы получили землю для комплексной застройки на условиях строительства 60 процентов жилья эконом-класса. Подчеркиваю: не социального жилья, а жилья эконом-класса. На сегодня в проекте участвует шесть инвесторов.

- Что входит в понятие «эконом-класс»?

- Это однокомнатные квартиры площадью от 28 до 45 квадратных метров и не более. Характеристики этого жилья оговорены в арендном договоре, причем буквально на каждый жилой дом.

Вспомните, когда мы планировали застройку жилья по проекту домами 112-й серии, нам предъявляли претензии: 203-й микрорайон – это же точки роста для будущего кусочка Астаны! Поэтому мы несколько раз переделали проект, однако при этом даже в индивидуальных домах обязали инвесторов обеспечить 60 процентов жилья по требованиям эконом-класса.

- А что делать с переселенцами из ветхого и аварийного жилья? Им-то социальное жилье кто-нибудь предоставит?

- 10 процентов от этих 60 процентов каждый инвестор должен предложить на переселение по программе ветхого и аварийного жилья. Все это прописано в каждом инвестиционном договоре. Поэтому когда вы озвучили цифру в 54 квартир, которые получит город от «Республиканской инвестиционной компании», речь идет о недвижимости только от одного инвестора в лице «РИК». Тогда как их, как мы уже говорили, всего шесть. Все они обязаны предоставить 10 процентов от 60 процентов эконом-класса по программе ветхого и аварийного жилья. При этом они должны предоставить городу квартиры по цене 52 тысяч 551 рубль за квартиру.

- Но ведь когда проект проходил публичные слушания, речь вообще-то шла о 45 тысяч рублей за квадрат.

- Когда мы называли эту сумму, то говорили о стоимости строительно-монтажных работ. Фактически она такая и есть по стоимости, а в 2012 году она была даже ниже. Но на данную цифру следует наложить стоимость затрат, которые «РДР-групп» определила по всему кварталу. Это в среднем 6,5 тысяч рублей на квадратный метр.

- Но тогда нужно было сразу называть эту сумму.

- Мы не могли ничего этого сказать, потому что не знали весь объем затрат, который возникнет у нас в этом квартале. А сегодня они составляют около 2 миллиардов рублей дополнительно. Сегодня люди покупают жилье в этом центре за 72,500 рублей за квадрат. В первых двух введенных инвесторами домах квартиры продаются в среднем за 62,500 рублей. Рынок все расставит по своим местам.

- По какой цене будут продаваться квартиры?

- На данный момент мы не можем сказать, по какой цене будут продавать квартиры инвесторы. Мы опять можем сослаться только на них. Ключевое правило, определенное инвестиционным договором, заключается в том, что инвесторы должны построить 60 процентов от своего жилья эконом-класса и продать его на 10 процентов ниже рыночной стоимости.

ПРОБЛЕМА - В НЕХВАТКЕ МАЛОГАБАРИТНОГО ЖИЛЬЯ

- То есть Айсен Николаев недоговаривает проблему?

- Проблема Айсена Сергеевича заключается в другом. Мы непосредственно ездили в Департамент жилищных отношений, смотрели, какие квартиры и каких площадей на сегодня нужны переселенцам. Сегодня первая проблема города – это низкая стоимость выкупаемого квадратного метра. Вторая проблема – это площади квартир, которые город хочет получить. В городе очень много жилья, идущего под снос, с площадью квартир от 7 до 25 квадратных метров. Сегодня дома, откуда переселяются граждане, в прошлом были общежитиями и сегодня переоформлены в квартиры. Застройщики давно не строят жилье с такими площадями, самые маленькие квартиры на рынке сегодня – от 37 квадратных метров. Мы были даже вынуждены перепроектировать один подъезд, чтобы построенное жилье стало приемлемым для переселения из ветхого и аварийного жилья.

- Значит, их попросту некуда переселять, поскольку такое жилье сегодня строится в очень небольшом количестве. Только в 203-м микрорайоне, да и то их не хватает.  

- Вы должны понимать, что наша задача была в другом – осуществить комплексную застройку 203-го квартала, при этом построив 60 процентов жилья эконом-класса. Но, как вы видите, квартиры эконом-класса – это далеко не 18 квадратов. Ни в одном нормативном документе сегодня не написано, что однокомнатная квартира может быть такой площади – норматив предусматривает площади от 35 квадратных метров. Поэтому в городе сложилась очень большая проблема. Городские власти вынуждены переселять граждан в большие по площади квартиры, а разницу изыскивать из разных источников.

- Некоторые застройщики считают, что квартал был отдан вам по максимально низкой цене – за 417 миллионов рублей, тогда как, по оценке того же депутата Владимира Федорова, этот участок стоит полтора миллиарда рублей.

- Городские власти дважды пытались передать квартал под застройку, однако в городе не нашлось инвестора, который бы готов единолично оплатить стоимость земли, выставляемой на торги. Была идея поделить территорию на несколько участков, однако потом от нее отказались, потому что поняли, что тогда будет невозможно достигнуть комплексной застройки квартала. В итоге земля отошла республике. Республиканские власти, понимая, что проект может идти только под комплексную застройку, таковым его и объявила. Но ни одна из наших организаций самостоятельно не потянула бы 417 миллионов рублей. Потому что одномоментно взять кредит в 417 миллионов и оплатить эту сумму одномоментно в городе никто не может. Единственной компанией, готовой пойти на это, стала «РФА-инвест».

КАК ДОБИТЬСЯ УДЕШЕВЛЕНИЯ ЖИЛЬЯ? 

- Давайте тогда поговорим о подорожании жилья. Яркий пример – жилье дорожает по рыночной стоимости.

- Средняя рыночная стоимость жилья на первичном рынке сегодня составляет от 65 тысяч за квадратный метр за каркасно-монолитное жилье, в зависимости от удаленности от центра. 112 серия – от 60 до 72,500 рублей.

- Вопрос – почему так дорого?

- Стоимость строительства на сегодня определяется не только из стоимости дома, но и стоимости земли, на которой он строится. Сегодня ни один застройщик не приходит на очищенный участок земли, все вынуждены сначала расселить имеющихся там владельцев, затем снести дома, провести туда сети технологического соединения. Сегодня эти затраты составляют до 12 тысяч рублей. То есть если сам дом стоит по 48 тысяч рублей за «квадрат», то на него накладывается как минимум 12 тысяч рублей на расселение, снос и проведение инженерных сетей.

Да, цены резко подскочили. До августа они были намного ниже, а начиная с сентября пошел резкий рост. Мы пытались проанализировать, с чем он связан. И пришли к выводу, что на это повлияли два фактора. Во-первых, возросла потребность. Во-вторых, сыграли роль ипотечные кредиты, объемы финансирования по которым увеличились. Все это вкупе дало резкий сдвиг в сторону увеличения стоимости квадратного метра на рынке.

- А тем временем у нас есть Пилотный проект, ИЖС, «Молодая семья» - и все это вкупе с возросшим ипотечным кредитованием увеличивает спрос, но не увеличивает объемы строительства.

- В свое время государство вкладывало деньги в строительство, сегодня оно этого не делает. Сейчас деньги вклладываются в вас как в потребителя. Дали деньги молодой семье, учителю. С этими деньгами потребитель идет на рынок и покупает квадратные метры. С одной стороны, это хорошо. Но, с другой стороны, если бы город или республика вкладывали средства в подготовку территории, это сыграло бы положительную роль. Застройщик вынужден сегодня одномоментно брать кредиты в банках, чтобы расселить и зачистить территорию. Для этого ему следует брать большие одномоментные кредиты, а это сложно для застройщика. Но руководство республики сегодня заявляет, что не может давать средства в подготовку таких площадок. Мы не раз поднимали этот вопрос с Егором Афанасьевичем. Но нам объясняли это тем, что сегодня это невозможно законодательно. Поэтому застройщики вынуждены закладывать все свои затраты по подготовке территории под застройку в стоимость квадратного метра. Руководство республики поднимало вопрос на совещании руководителя Фонда содействия реформированию ЖКХ РФ Константина Цицина. Как прозвучало на совещании со стороны федеральных властей, нам следует идти к удешевлению квадратного метра путем снятия затрат по строительству с застройщика. В том числе по освоению территории под застройку.

- Вы интересовались подобным опытом в других регионах?

- По такому пути идут региональные власти, к примеру, в Калужской области. Там с застройщика максимально снижают затраты по освоению участка и подведению инженерных сетей взамен на фиксированную стоимость квадратного метра. И застройщику это выгодно. 

Беседовал Денис АДАМОВ