Квартал преткновения: «Лидер России» Евгений Григорьев о реновации деревянного жилья в Якутске

YAKUTIA.INFO. Пресловутый «деревянный жилой фонд» - наследие советских времен. Разбросанный кварталами в различных частях Якутска, сейчас он воспринимается и именуется не иначе как «гетто».

В 60-е годы приземистые двухэтажные деревяшки для строителей социализма возводились как временное жилье. Ведь к 2000 году всех жителей Советского Союза обещали обеспечить благоустроенными квартирами в каменных домах. Но оптимистичным обещаниям не суждено было сбыться. Зато «временное жилье» пережило государство, в котором его построили. Спустя десятилетия оно превратилось в обузу для городских и республиканских властей.

Директор ООО МСЗ «АРТ» и финалист всероссийского конкурса управленцев «Лидер России» Евгений Григорьев рассказал о том, что необходимо для того, чтобы на месте старых деревяшек возникли обновленные городские кварталы.

Масштаб проблемы

Пять городских улиц – Якутская, Пионерская, Космонавтов, Семена Данилова и Жорницкого обрамляют границы 2, 4 и 17 кварталов. С этого места пять лет назад экс-мэр Якутска Айсен Николаев планировал начать реновацию городского жилого фонда совместно с китайской компанией «Чжода». Но резко изменившаяся экономическая ситуация в стране не позволила реализовать масштабный проект. Новая мэрия, соблюдая преемственность, решила не отказываться от намеченного курса по обновлению облика городских кварталов. Для воплощения, задуманного необходимо определить два момента – масштаб работы и источники финансирования. С последним пунктом пока всё сложно, но решаемо. Зато чётко ясен масштаб того, что необходимо сделать.

- Общее количество домов во 2, 4, 17 кварталах – 162 единиц. Из этого числа под федеральную программу расселения из ветхого и аварийного жилья попали всего семь домов. Нам необходимо расселить оставшиеся 155 домов. Их общая жилая площадь составляет порядка 82 тысяч квадратных метров. Таким образом, чтобы расселить всех, кто здесь проживает, потребуется построить 10 десятиэтажных домов – это если в них будут объекты соцкультбыта. Если без них, то на всех хватит семи многоэтажных домов. На расселение потребуется примерно 6,5 миллиардов рублей, - комментирует Евгений Григорьев.

Получается, что семь или десять многоэтажных домов могут занять примерно треть территории, находящейся сейчас под деревянной застройкой. А это значит, что под перспективную квартальную застройку высвобождаются значительные площади. Казалось бы, очевидная выгода для города и застройщиков. Но это только в теории.

Слона надо есть по кусочкам

Как гласит китайская мудрость – «Путь в тысячу ли начинается с первого шага». В случае с преобразованием деревянных кварталов Якутска всё начнется с создания проектного офиса, который сконцентрирует в себе все имеющиеся муниципальные, республиканские и федеральные механизмы поддержки. Для начала при расселении 17 квартала можно применить муниципальные программы по жилью для бюджетников и сирот. А также муниципальную программу по расселению аварийного жилья.

- Нужно с чего-то начинать, потому что только действиями можно привлечь интерес к подобным проектам. Я провел встречу с руководством «Водоканала», «Якутскэнерго», УГРС «Сахатранснефтегаз», «Теплоэнергия», - комментирует Григорьев. – Вместе с ресурсниками мы определили, с чего можем начать без миллиардных вложений. ООО МСЗ «АРТ» в этом году намерены начать в квартале строительство двух жилых многоэтажных домов. В них мы переселим людей из домов, которые планируется снести для обеспечения коридора под коммунальные сети - водопровод, тепло, электричество. Ведь возможность подключения к уже готовым сетям для будущих застройщиков весьма выгодна. Потому что, когда каждый строит сети сам, возникает несогласованность и издержки. Они накручиваются на каждый квадратный метр жилья. В итоге снижается рентабельность, а вместе с ней привлекательность любого проекта.

Самой дорогой частью работ является техническое присоединение к сетям канализации, теплоснабжению, водоотведения и электросетям. И здесь по мнению Евгения Григорьева требуется государственный подход.

- Создание инженерных сетей – канализации и системы водоотведения государство в лице муниципальных, республиканских и федеральных властей должно взять на себя. Без республиканской и федеральной поддержки городу не обойтись, - считает он.

Нужна поддержка на федеральном уровне

Ещё одним фактором, влияющим на привлекательность реновации деревянных городских кварталов, является законодательная база. В частности, это изменения в Федеральном законе № 214 «О долевом строительстве», требующие применения застройщиками «проектного финансирования» с использованием так называемых «эскроу-счетов».

Данная система накладывает на строительные компании дополнительные издержки в виде обеспечительных мер. То есть обязательного наличия у застройщика средств или имущества, способных гарантировать банку возврат средств в случае возникновения каких-либо проблем. В этой ситуации приходится закладывать имущество или замораживать часть оборотных средств.

Евгений Григорьев видит выход из ситуации в создании государственного фонда поддержки, задачей которого было бы не прямое финансирование, а поручительство за застройщиков перед банком. «Такая государственная гарантия для привлечения застройщиков необходима. Иначе сюда никто не придет работать», - уверен он.

Ещё одним инструментом поддержки может стать предоставление банками сезонных кредитных каникул для строительных компаний.

- В зимний период все наши стройки замораживаются. За этот период копятся проценты по кредитам. Фактический строительные компании вынуждены оплачивать период простоя. Я считаю, что в условиях, когда только для сноса всего 17 квартала и подготовки его под застройку требуются миллиарды, пренебрегать любой возможностью поддержки застройщиков нельзя. Введение сезонных кредитных каникул также позволило бы привлечь их к реновации деревянного жилого фонда. А ведь у нас в Якутске таких кварталов много – это Сайсары, ГРЭС, Залог и много других районов города, где можно было бы провести реновацию по принципу, отработанному на 17 квартале, - отмечает Григорьев.

В настоящее время ведется работа по определению конечной стоимости строительных работ, которая станет ясна после уточнения проектно-сметной документации. Пока, по приблизительным подсчетам, общая сумма необходимых капиталовложений в инфраструктуру, в трёх озвученных кварталах, вместе со строительством и расселением варьируется в пределах 33 миллиардов рублей.

Средства не малые, однако, проект реновации деревянного жилого фонда в 2, 4 и 17 кварталах важен для Якутска тем, что у города появляется опыт решения крупных инфраструктурных задач. Ведь пройдет ещё 10-20 лет и перед нами назреет необходимость сноса и расселения наших крупнопанельных домов (КПД). Поэтому уже сейчас необходимо привлекать внимание и возможности федеральных властей к созданию программы поддержки и обновления городских кварталов. Для начала в лице Министерства развития Дальнего Востока.