Удобный повод: якутские власти спишут жилищный кризис на санкции

YAKUTIA.INFO. Ожидают ли якутский рынок жилья смутные времена? Своим мнением о сложившейся ситуации с нами поделился эксперт из банковской сферы, специализирующийся на ипотечном кредитовании.

- То, что в настоящее время на рынке недвижимости наблюдается ажиотаж, неудивительно, и на это влияет несколько факторов, - комментирует эксперт, пожелавший остаться неизвестным.

1) Традиционно на недвижимость в Якутске с конца августа по конец декабря цены растут. Связано это с сезонным получением дохода некоторыми предпринимателями; абитуриенты и студенты приезжают в город на учебу (арендуют жилье или оно приобретается для них родителями на будущее) и прочее.

2) Ослабление рубля заставляет инвестировать свободные средства в надежные активы, а недвижимость сохраняет за собой такой статус.

3) Осенью традиционно заканчивается освоение бюджетных средств, и обладатели различных субсидий начинают в спешке приобретать всё, что позволяет их программа (бюджетники, молодые семьи «Пилотный проект», пострадавшие в результате паводка и прочее)

4) Иные факторы

По мнению эксперта на данный момент, ведущим фактором в росте цен на недвижимость на сегодня является ослабление рубля. Кроме этого, наблюдается снижение платежеспособности населения. К тому моменту, как только все свободные средства населения будут вложены в те или иные активы, рост цены на недвижимость прекратится. Но обвала цен ждать не стоит.

- Поскольку спрос значительно снизится ввиду вышеуказанных причин (добавим сюда ещё и снижение доступности ипотечных кредитов, предоставляемых баками), то и предложение будет искусственно занижаться.

Так, например, многие продавцы на вторичном рынке недвижимости откажутся от продажи до нормализации ситуации (продавать за рубли «сегодня», чтобы завтра их стоимость была уже ниже, без дальнейшего вложения рискованно).

Застройщики отложат новые проекты по строительству жилых домов до лучших времен. Именно поэтому шквального обвала цен на недвижимость не будет, они останутся на отметке зафиксированной ранее.

Но если кризисная ситуация в экономике страны начнет набирать обороты (в длительной перспективе), то и стоимость недвижимости начнет постепенно снижаться.

Эксперт не исключает, что в связи ухудшением экономической ситуации доступность ипотечных кредитов может снизиться за счет повышения ставки, повышения требований к платежеспособности клиента к предоставляемой в залог недвижимости.

- Из-за падения рубля существует риск, что не все застройщики смогут завершить строительство своих объектов. Потому что поставщики могут повысить цены на стройматериалы. Тогда денег, собранных с дольщиков или предоставленных инвестором ранее, может не хватить. Стройки заморозятся, новые проекты отложат.

В этом случае остается вторичный рынок жилья, но и здесь продавцы ориентируются по экономической обстановке.

- На вторичном рынке из-за нестабильности курса рубля продавцы могут занять выжидательную позицию (на захотят терять на курсовой разнице). Количество предложений снизится. При этом и покупательская способность населения снижается. Останется мало продавцов и мало покупателей. В этом случае более вероятно, что цены встанут.

Ещё один фактор – насыщение рынка бюджетными средствами. Ранее росту цен ощутимо способствовали предоставленные государством субсидии через «Пилотный проект» и компенсации для населения.

Теперь бюджет стал скромнее, программ субсидирования на будущий год не предусмотрено. Значит, прежней накачки рынка бюджетными деньгами не будет, – нет ещё одного существенного повода для роста цен.

В той или иной степени может повториться ситуация 2007 – 2008 годов (начало мирового экономического кризиса). Но она может развиваться более болезненно, резюмирует эксперт.

Отражение в миниатюре

Вкратце ситуация 2007-2008 года была следующей: тогда у застройщиков возникли проблемы с кредитованием, в результате снизились объемы застроек, стали массово замораживаться объекты строительства, участки под застройку были выставлены на продажу, стали затягиваться сроки ввода строящихся объектов. В целом снизилась рентабельность отрасли.

Как и в нынешней ситуации на рынке недвижимости республики, тогда кризисной ситуации предшествовал подъем цен. Причиной этого стала реализация Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» (принятый в 2005 году). Тогда механизм реализации национального жилищного проекта был направлен на государственную поддержку приобретения жилья в собственность на свободном рынке (посредством ипотечного жилищного кредитования, адресных жилищных субсидий на цели приобретения жилья и т. п.) – что привело к росту цен на 54% процента (период с 2005 до 2007 года).

Повышенный спрос в свою очередь вызвал рост цен на строительные материалы, цемент, песок, арматуру, отделочные материалы. Цена выросла с трех тысяч за тонну до семи тысяч. В итоге застройщики оказались зажаты между возросшими расходами и спадом спроса. Спрос снизился в свою очередь за счет ужесточения требований по ипотечным кредитам. Если учитывать эти факторы, то сходство в ситуациях наблюдается.

Обратим внимание на строительные материалы

С 2007 года снижение цен на стройматериалы было достигнуто отменой ввозных пошлин на цемент. На рынок пришли зарубежные поставщики, в настоящее время основные импортеры – Белоруссия, Турция, Иран, Китай, заняв более 10% рынка.

В настоящее время цена за тонну установилась в районе 3,2 – 3,5 тысяч.

Санкции на цемент со стороны импортеров выглядят экономически не рациональными. Поэтому недостатка в нем не предвидится. А значит, нет повода для удорожания.

Выводы

Велика вероятность того, что застройщики заморозят свои проекты. То есть на определенный период в строительстве может возникнуть спад.

Вследствие этого предложения останутся на вторичном рынке, но здесь всё будет зависеть от валютного курса. Если курс евро и доллара поднимается, то и в рублевом эквиваленте цена жилья на вторичном рынке также будет расти из-за разницы курса.

Продать дешевле владелец квартиры решится, только если ему срочно понадобятся наличные средства. Можно предположить, что большинство предпочтет занять выжидающую позицию. Квартиры будут сдавать внаем.

С другой стороны, изменился принцип оценки кадастровой стоимости земли, что стало причиной повышения налога на недвижимость.

Таким образом - резкого снижения цен не будет.

Возможна заморозка, однако если падение спроса продлится, логично ожидать снижения цены.

Но в любом случае для большинства оно по-прежнему останется малодоступным. Если учитывать снижение доходов населения из-за ослабления валюты, инфляции и постоянного роста цен.

P.S.: Можно сказать, что за всё это время власти ничего не сделали, чтобы отрегулировать жилищный рынок, пустили ситуацию на самотек и, мало того, только подогревали его бюджетными вливаниями. Плачевные результаты бездарной политики наших властей мы сможем ощутить в ближайшее время.

Тимофей ЕФРЕМОВ